Das BMF hat kürzlich den Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 (Teil Abgabenrecht) veröffentlicht, der ab 1.7.2025 erhebliche Verschärfungen bei der Grunderwerbsteuer vorsieht. Vor allem bei Übertragungen von Gesellschaftsanteilen drohen künftig deutlich höhere Steuerbelastungen.

Kernpunkte der geplanten Änderungen:

• Senkung der Beteiligungsgrenze für Anteilsvereinigungen und Gesellschafterwechsel von 95 % auf 75 %
• Ausweitung auf mittelbare Anteilsverschiebungen (Damit kann die Übertragung von Anteilen der Muttergesellschaft GrESt auslösen, wenn die Tochtergesellschaft Immobilien hält)
• Anwendung der Regelungen des § 1 Abs2a GrEstG künftig auch auf Kapitalgesellschaften (Damit ist auch der Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften außerhalb der Anteilsvereinigung betroffen)
• Neue Sonderregelungen für Immobiliengesellschaften: Steuersatz 3,5 % vom gemeinen Wert (statt bisher 0,5 % vom Grundstückswert), Ausnahme für Familiengesellschaften
• Inkrafttreten für Erwerbsvorgänge ab 1.7.2025

Weiteres ist auch eine Änderung bei der ImmoESt vorgesehen:

Den positiven (betrieblichen und außerbetrieblichen) Einkünften aus der Veräußerung von umgewidmetem Grund und Boden soll ein Umwidmungszuschlag hinzugerechnet werden. Dieser soll grundsätzlich 30% der auf Grund und Boden entfallenden positiven Einkünfte betragen (§ 30 Abs. 6a EStG i.d.F. BBG 2025). Dabei ist irrelevant, ob der Grund und Boden „Altvermögen“ oder „Neuvermögen“ darstellt, wie die Ermittlung der Einkünfte erfolgt, oder ob der besondere Steuersatz oder der Tarifsteuersatz zur Anwendung kommt.

Übersteigt die Summe aus Veräußerungsgewinn und dem Umwidmungszuschlag den resultierenden Veräußerungserlös, sollen die Einkünfte mit dem Veräußerungserlös gedeckelt werden.
Es sollen Veräußerungen von Grundstücken ab 1.7.2025 erfasst werden, wenn die Umwidmung ab 1.1.2025 stattgefunden hat.

Die Verschärfungen im Zusammenhang mit Immobilien sind teils erheblich. Es bleibt abzuwarten, ob die gesetzlichen Bestimmungen in dieser Form in Kraft treten werden.

Unsere Handlungsempfehlungen

Die Neuregelungen gelten voraussichtlich für sämtliche Übertragungen nach dem 30.6.2025. Sollten Sie Übertragungen von Gesellschaftsanteilen oder Umgründungen planen, empfehlen wir eine rasche Überprüfung, ob ein Vorziehen sinnvoll ist. Für eine individuelle Beratung stehen wir gerne zur Verfügung.