Anwendungsbereich

• Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) gilt für alle Wohnungsmietverträge, die dem Mietrechtsgesetz (MRG) unabhängig vom Ausmaß der Anwendbarkeit des MRG (Teil-/Vollanwendungsbereich), unterliegen.
• Es gilt NICHT für Geschäftsraummieten (egal ob gewerblich, freiberuflich oder sonstig genutzt) oder nicht dem MRG unterliegenden Räume. Neu abgeschlossene Mietverträge über Raummieten (Geschäftsräume, Wohnungen u.ä.) können sich jedoch den Valorisierungsregelungen des MieWeG freiwillig unterwerfen.
• Es gilt nur für Mietverträge, in denen eine Wertsicherungsvereinbarung getroffen wurde.
• Klarstellung Arbeitszimmer: Als Wohnungsmietvertrag gelten Haupt- und Untermietverträge über Wohnungen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG. Folgt man dem Gesetzeswortlaut und den Erläuterungen zum MieWeG, gilt dieses auch für Wohnungen, in denen ein oder mehrere Zimmer als Arbeitszimmer genutzt werden (und damit geschäftlich), sofern der Mietgegenstand insgesamt als Wohnung im Sinne des MRG gilt. Eine Wohnung gilt der Judikatur nach als ein baulich abgeschlossener Teil eines Gebäudes, der geeignet ist, der Befriedigung des individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.

Beschränkung der Valorisierung

Die jährlichen Valorisierungen werden durch das MieWeG sowohl zeitlich als auch der Höhe nach beschränkt. Sämtliche Valorisierungen bei Mietverträgen, die dem MieWeG unterliegen, dürfen unabhängig von anderslautenden Wertsicherungsklauseln nur noch am 1. April angepasst werden. Dies gilt für alle Mietzinshöhungen, die ab dem 1.1.2026 eintreten oder eingetreten wären. Wird ein Mietvertrag im Jahr 2026 (ab 1.1.2026) neu abgeschlossen, kann eine Erhöhung erst mit 1.4.2027 (auch wenn er vor dem 1.4.2026 abgeschlossen wurde) erfolgen, da ein volles Kalenderjahr nach Vertragsabschluss für die erste Erhöhung Voraussetzung ist.

Hinweis: Sämtliche Mietzinserhöhungen mit 1.1.2026, die auf Mietverträgen basieren, die dem MieWeG unterliegen, sind daher unwirksam, da eine Erhöhung gesetzlich nur noch mit 1. April vorgenommen werden darf.

Die Mietzinserhöhung ist der Höhe nach ebenfalls zweifach begrenzt: Zum einen mit der durchschnittlichen Erhöhung des VPI 2020 des vorangegangenen Kalenderjahrs und zum anderen wird jede Erhöhung, die größer als 3 % ist, nur zur Hälfte berücksichtigt.

Achtung: Bei Wohnungsmietverträgen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, ist überdies die Wertsicherung dadurch begrenzt, dass bei der Veränderung des Entgelts die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 für das Jahr 2025 höchstens mit 1 % und für das Jahr 2026 höchstens mit 2 % berücksichtigbar ist.

Die Parallelrechnung anderslautender Wertsicherungsvereinbarungen

Für Mietverträge, in denen anderslautende Wertsicherungsvereinbarungen als jene des MieWeG getroffen wurden, sind für eine zulässige Erhöhung mit 1. April 2026 folgende (rechnerische) Schritte durchzuführen:

• Es ist zu ermitteln, wann aufgrund der vertraglichen Wertsicherungsvereinbarung eine mögliche Anhebung des Mietzinses ausgelöst wird und wie hoch die Erhöhung nach dieser Vereinbarung ausfällt. Es ist zwar unerheblich, wann eine Mietzinserhöhung gemäß der Vereinbarung möglich wäre, da eine Erhöhung nur mit 1. April gesetzlich vorgesehen ist, jedoch ist der Zeitpunkt der vertraglichen Erhöhung maßgeblich für den Erhöhungsbetrag (z.B. zeitlicher VPI Bezugspunkt) laut Vereinbarung.
• In einem weiteren Schritt ist der Erhöhungsbetrag gemäß dem MieWeG zu ermitteln.
• Auf jenen Betrag, der von diesen beiden Ergebnissen niedriger ist, darf sodann mit dem nächstfolgenden 1. April angehoben werden.

NEUES AUS DER UMSATZSTEUER

Vermietung einer Luxusimmobilie für Wohnzwecke

Wie wir bereits im Juni 2025 berichtet haben, wurde mit dem Betrugsbekämpfungsgesetz 2025 eine umsatzsteuerliche Regelung für sogenannte „Luxusimmobilien“ getroffen. Demnach gilt ab 2026 eine unechte Umsatzsteuerbefreiung für die Vermietung von besonders repräsentativen Gebäuden für Wohnzwecke („Luxusimmobilien“). Das bedeutet, dass für solche Objekte der Vorsteuerabzug nicht mehr zusteht.

Eine „Luxusimmobilie“ liegt vor, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtigen Aufwendungen und Kosten von Großreparaturen für das Grundstück für Wohnzwecke innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren (ab Anschaffung bzw. Beginn einer Herstellung) mehr als € 2 Mio. betragen. Im Zuge der Beratungen im Parlament wurde im Finanzausschuss noch geklärt, dass der Betrag von € 2 Mio. ein Nettobetrag (also Betrag ohne Umsatzsteuer) ist. Bei der Vermietung von Zinshäusern mit mehreren Mietwohnungen gilt die Grenze von € 2 Mio. (ohne Umsatzsteuer) pro einzelner Wohnung. In einem Haus kann also eine Wohnung als Luxusimmobilie gelten, auch wenn die Nachbarwohnung keine Luxusimmobilie ist.

Diese unechte Steuerbefreiung gilt ab 1.1. 2026 für Vermietungen zu Wohnzwecken. Voraussetzung ist, dass eine Luxusimmobilie vorliegt. Eine Luxusimmobilie ist gegeben, wenn folgende Umstände vorliegen:

• Für ein Grundstück (für Wohnzwecke) sind Anschaffungs- oder Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und/oder Kosten für Großreparaturen von mehr als € 2 Mio. angefallen.
• Dabei sind alle Kosten für den Grund und Boden und für das Gebäude samt den Nebengebäuden (Garagen, Schwimmbäder, etc.) zusammenzurechnen. (Nur Herstellungskosten zur Beseitigung von Schäden aufgrund von Naturkatastrophen sind nicht zu berücksichtigen).
• Es werden alle Kosten erfasst, die innerhalb von fünf Jahren ab der Anschaffung bzw. ab Beginn einer Herstellung anfallen.
• Vor dem 1.1.2026 angefallene Kosten von laufenden Bauprojekten zählen allerdings nicht zur € 2 Mio. Grenze. Nur alle nach dem 31.12.2025 anfallenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Kosten für Großreparaturen werden davon erfasst. Dabei wird hinsichtlich des Zeitpunktes darauf abgestellt, wann das Recht auf Vorsteuerabzug entsteht. Daher zählten die bis Ende 2025 getätigten Investitionen nur dann nicht, wenn für sie der Vorsteuerabzug noch bis inklusive 2025 geltend gemacht werden kann. Somit muss die Schlussrechnung oder die Rechnung über eine abgrenzbare Teilleistung oder eine Anzahlungsrechnung bereits 2025 ausgestellt sein, damit die Investition nicht mehr für die Grenze von € 2 Mio. zählt.